Mietschulden
Gibt es finanzielle Hilfe bei Mietschulden? Welche Verjährungsfrist haben Mietschulden?
Mietschulden entstehen, wenn der Mieter seine Miete nicht pünktlich zahlt. Der Vermieter hat aus dem Mietvertrag einen Anspruch auf die Zahlung des Mietzins (§ 535 Abs. 2 BGB). Die Miete ist, soweit nicht anders vereinbart, zum 3. Werktag eines Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB).
Das gefährliche an Mietschulden ist, bei Mietrückständen steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Zudem kann er eine Räumungsklage einreichen, bei deren Erfolg er einen Titel erlangt. Aufgrundlage des Titels kann es dazu kommen, dass der Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung durchführt und der Mieter im schlimmsten Fall obdachlos wird.
Mietschulden sind sehr ernst zunehmende Schulden. Aber es bestehen trotzdem Handlungsmöglichkeiten und die Lage des Schuldners ist abhängig von vielen Umständen im Einzelfall!
Mietschulden sind Primärschulden. Was bedeutet das?
Primärschulden sind solche, die für einen Schuldner und die in seinem Haushalt lebenden Personen existenzbedrohend werden können. Darunter fallen insbesondere Rückstände bei Miet- und Stromkosten. Zahlt der Abnehmer die Stromkosten nicht kann dies nach einer Stromsperrandrohung zur Einstellung der Versorgung führen. Bei Mietschulden kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen und im schlimmsten Fall sitzt der Schuldner auf der Straße.
Anderes gilt für Schulden aus Ratenzahlung, Dispokredit oder Mobilfunkkosten. Diese sind Sekundärschulden.
Kündigungsrecht des Vermieters bei Mietschulden
Grundsätzlich hat der Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht mit Fristbindung (§§ 549 i.V.m. 542, 573 BGB). Da es sich bei der Kündigung um ein sog. Gestaltungsrecht handelt, muss diese immer durch Erklärung unter Angabe eines Grundes erfolgen.
Bei Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrundes ist die außerordentliche Kündigung zulässig (§§ 549 i.V.m. 542, 543, 569 BGB).
„(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
- 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
- 3. der Mieter
- a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.“ (§ 543 Abs. 2 BGB)
Für Mieter ist wichtig, dass ein Kündigungsgrund dann entsteht, wenn er zweimal hintereinander die Miete nicht entrichtet oder mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Mietschulden die Höhe der monatlichen Miete übersteigen.
Hilfe bei Mietschulden – Welche Handlungsmöglichkeiten hat der Mieter?
Der Mieter ist nicht völlig schutzlos, sobald Mietschulden entstehen. Wichtig ist, dass betroffene Personen schnell handeln und die richtigen Maßnahmen ergreifen.
Finanzielle Hilfe bei Mietschulden
Liegt der Grund für die Mietschuld in der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners, kann dieser ein Darlehen beim Jobcenter beantragen. Dies gilt jedoch nur für ALG2 Empfänger. Anderenfalls kann finanzielle Hilfe bei Mietschulden beim Sozialamt beantragt werden. Dieses gewährt neben einem Darlehen, eventuell auch eine einmalige Hilfe. Voraussetzungen für den Erfolg des Antrags sind neben laufenden Mietzahlungen, auch die angemessene Höhe der zu zahlenden Miete, drohende Obdachlosigkeit und dass keine Mietrückstände vorliegen.
Mietschulden in Raten zahlen
Weiß der Schuldner, dass er seine Miete nicht bezahlen kann, sollte er sich schnell und direkt an den Vermieter wenden. Mittels Vereinbarung mit dem Vermieter kann die Mietschuld in Raten gezahlt werden. Diese Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sollte so schnell es geht getroffen werden. Wie oben dargelegt, kann der Vermieter bei Rückstanden von zwei Monatsmieten den Mietvertrag fristlos kündigen.
Zudem lässt sich der Vermieter eventuell auf eine Stundung der Mietschulden ein. D.h. ein vorübergehendes Ruhen, bis der Schuldner wieder zahlen kann.
Kündigung rückgängig machen
Eine fristlose, außerordentliche Kündigung kann insbesondere dadurch abgewendet werden, dass der Mieter innerhalb von zwei Monaten (Schonfrist) die Mietschulden tilgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dies setzt voraus, dass er in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal gekündigt wurde und der Vermieter nicht zeitgleich mit der außerordentlichen Kündigung eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat.
Zahlt der Mieter seine Mietschulden vor der Kündigung zurück, ist diese zudem unwirksam (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
„(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- …
- 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
- 3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.“ (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 i.V.m. 569 Abs. 3 BGB)
Anwaltliche Schuldnerberatung
Insbesondere wenn die Mietschulden nicht die einzigen Schulden der betroffenen Person sind oder neben dem Vermieter noch weitere Gläubiger auf Zahlungen warten kann der einzige Ausweg auch die anwaltliche Schuldnerberatung sein. Rechtsanwalt Heckmann und sein Team haben seit über 15 Jahren Erfahrung im Umgang mit der Entschuldung. Vereinbaren Sie mit einem Klick einen 1. Beratungstermin!
Mietschulden unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist. Diese beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter die Mietschulden gerichtlich geltend machen. Verpasst er dies, hat der Mieter eine Einrede und der Anspruch des Vermieters ist nicht mehr durchsetzbar.
Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch des Vermieters, d.h. die Mietschulden, entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB).
Folgen bei Mietschulden
Bei Mietschulden steigen die Kosten nicht nur aufgrund von Mietrückständen weiter. Hat der Vermieter den Mietvertrag gekündigt kann er eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Zusätzliche können Kosten entstehen, wenn der Vermieter eine Räumungsklage erhebt. Zeitgleich enthält dies die Aufforderung an den Mieter die Wohnung zu verlassen.
Ist der Vermieter mit seiner Klage erfolgreich erhält er einen Titel. Dieser ist Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung. Entfernt sich der Mieter nicht innerhalb der vorgegebenen Frist, kann es zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kommen. Durch all diese Maßnahmen steigen die Kosten für den Schuldner weiter. Zusätzlich stellt der (drohende) Verlust des Wohnraums eine extreme psychische Belastungssituation dar.
Eine frühzeitige anwaltliche Schuldnerberatung hilft Ihnen, es gar nicht erst zu solchen Umständen kommen zulassen.
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